האם אתם בעלי דירה שמתמודדים עם שוכר סורר? השוכר לא משלם את דמי השכירות או מפר הפרה יסודית את הסכם השכירות? אולי הגיע הזמן לשקול תביעה לפינוי מושכר. בואו נצלול יחד לעולם המרתק של הליכי פינוי, ונגלה כיצד תוכלו להגן על הנכס שלכם בדרך חוקית ויעילה.
תביעת פינוי מושכר היא הליך משפטי שנועד לתת מענה מהיר ויעיל לבעל נכס העומד מול שוכר שאינו משלם את דמי השכירות ומסרב להתפנות. ההליך מאפשר לבעל הדירה לצמצם את נזקיו, לפנות את השוכר המפר מהדירה ולהשכיר את הנכס לשוכר אחר, כאשר חובות השוכר הראשון יידונו בהליך נפרד.
מה קורה כשהשוכר הופך לאורח לא רצוי?
דמיינו לרגע, השקעתם כספים רבים בדירה, טיפחתם אותה, והשכרתם אותה בתקווה להכנסה יציבה. אבל מה קורה כשהשוכר מתחיל להפר את החוזה? או גרוע מכך, מסרב לעזוב בתום תקופת השכירות? זה בדיוק הזמן שבו תביעה לפינוי מושכר נכנסת לתמונה.
האם מותר לפנות את השוכר בכוח מהדירה? להחליף מנעול? להוציא את חפציו?
עמדת בתי המשפט היא ברורה וחד משמעית – עשיית דין עצמי אסורה!
לכן, לפני שאתם מתפרצים לדירה עם מנעולן, עצרו רגע. חשוב לדעת, כי החלפת מנעולים או ניסיון לפנות את השוכר בכוח הם לא רק לא חוקיים, אלא גם עלולים להסתבך אתכם מאוד.
דוגמה להתנהגות אסורה
במקרה שנדון בבית המשפט, משכירים החליפו את מנעול המושכר, כך שהשוכר נאלץ לפנות לבית המשפט לקבל צו שיורה למשכירים להימנע מהפרעה לתפקוד העסק ולאפשר לו כניסתו למושכר. השוכר אף הגיש תלונה במשטרה. בית המשפט קבע כי יש בהתנהלות זו של המשכירים משום הפרעה גסה לשוכר, שכן יש בה משום שלילה מוחלטת של חזקתו במושכר.
בית המשפט קבע כי לא היתה לבעלי הדירה זכות חוקית למנוע מהשוכר גישה לדירה, זאת אף אם היו מוכיחים כי השוכר הפר הסכם השכירות.
לכן, במקום זאת, הנה מה שאתם צריכים לעשות:
בדקו את החוזה: האם השוכר באמת מפר אותו? אולי יש סעיף שלא שמתם לב אליו?
תעדו הכל: כל תקשורת, כל הפרה, כל נזק – הכל יכול להיות רלוונטי בבית המשפט.
נסו לדבר: לפעמים שיחה כנה יכולה לפתור בעיות בלי צורך בהליכים משפטיים.
הדבר הבא: הגשת התביעה
מה החוק קובע לעניין שוכר שלא מתפנה?
כאשר שוכר ממשיך להחזיק בנכס למרות שהסכם השכירות הסתיים ו/או מחזיק בנכס לאחר שהפר את הסכם השכירות, אסור למשכיר לפנות את השוכר בעצמו בכוח – חשוב לציין כי אסור גם להחליף את המנעול. במקרים כאלה נוכח שהחוק אינו מגדיר את השוכר שכבר מתגורר בדירה כ"מסיג גבול" ניתן להוציאו רק באמצעות פסק דין.
החוק הישראלי אינו מאפשר "עשיית דין עצמי", ועל כן יש להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט. תביעה זו מוגשת בהליך מזורז ספציפי לטיפול בפינוי שוכרים שאינם מחזיקים במקרקעין כדין.
פינוי דייר (שוכר) מדירה מושכרת בהליך מהיר ומזורז
אם השיחות לא עזרו, הגיע הזמן להגיש תביעה. אבל לא סתם תביעה – תביעה לפינוי מושכר היא כמו מהלך שחמט מדויק!
הליך של תביעה לפינוי מושכר הוא הליך יחסית מהיר ויכול להסתיים בתוך כ- חודשיים ממועד הגשת התביעה (לעומת תביעה רגילה שיכולה להתברר בבית המשפט במשך שנים).
במסגרת תביעה זו בית המשפט דן רק בנושא הפינוי ואינו דן בחובות כספיים ו/או נזקים – אותם יש לברר במסגרת תביעה נפרדת.
הכותרת חשובה: "תביעה לפינוי מושכר" – זה מה שצריך להופיע בראש המסמך.
התמקדו רק בפינוי. שכחו מתביעות כספיות לרגע (רק לרגע אחד) – לזה יש הליך נפרד. את התביעה הכספית נגיש במסגרת הליך נפרד לבית משפט השלום ו/או המחוזי בדרישה לתשלום כל החובות שהשוכר חייב בצירוף הנזקים שנגרמו לדירה ו/או לבעל הדירה.
הכינו את הניירת: כתב תביעה, תצהיר, אולי אפילו חוות דעת מומחה. כמו שאומרים, תבואו מוכנים.
התביעה הכספית – כהליך נפרד:
אז פיניתם את השוכר, אבל מה עם כל הכסף שהוא חייב לכם? שכר דירה שלא שולם, נזקים לרכוש, חשבונות תלויים – כל אלה דורשים תביעה נפרדת.
כאשר אתם מתכוננים להגיש תביעה כספית נפרדת מתביעת הפינוי, קחו בחשבון את הפרטים הבאים:
הגשה בנפרד: הפרדת התביעות כדי שבית המשפט יוכל להתמקד יעילות בכל נושא.
סמכות שיפוטית שלום או מחוזי, בהתאם לסכום התביעה.
תשלום אגרה: אגרת בית משפט בשווי 2.5% מסכום התביעה.
כתב תביעה מפורט: כתב תביעה שמפרט בבירור את כל העובדות והנתונים הרלוונטיים.
בחירת סדר דין: האם התביעה תתבצע בסדר דין רגיל או מהיר, לקבלת תוצאות מהירות יותר.
כל אלה יעזרו לך לנהל את התהליך בצורה יעילה וממוקדת.
מה לגבי חלופות?
לא בטוחים לגבי ההליך המהיר? יש לכם אפשרויות נוספות:
תביעה רגילה אחת גם לפינוי וגם לסעד כספי: איטית יותר, אבל מאפשרת לכם לתבוע גם על כסף באותו הליך.
מימוש ערובות: אם יש לכם ערבות או פיקדון, אולי תוכלו לממש אותם. זה הוא הליך מהיר יחסית, ללא צורך בפנייה לבית המשפט (בדרך כלל).
הליכי הוצאה לפועל: מתאים כאשר יש פסק דין או שטר מוסכם, מאפשר אכיפה ישירה של פינוי ו/או חובות כספיים ומנוהל על ידי רשות האכיפה והגבייה.
גישור או בוררות: הליך חלופי ליישוב סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט, מאפשר גמישות ויצירתיות בפתרונות ויכול להיות מהיר יותר מהליך משפטי רגיל.
בחירת החלופה המתאימה תלויה בנסיבות הספציפיות של כל מקרה, כולל טיב היחסים עם השוכר, דחיפות הפינוי, והמשאבים העומדים לרשות בעל הדירה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום המקרקעין לפני בחירת המסלול המתאים.
לסיכום: המפתח הוא סבלנות וחוכמה
זכרו, פינוי שוכר יכול להיות הליך מהיר, עם זאת זה דורש סבלנות, תכנון קפדני, והרבה נחישות. אבל אם תפעלו לפי החוק ותשמרו על קור רוח, יש סיכוי טוב שבסוף תקבלו את הדירה שלכם בחזרה – ומהר משחשבתם.
ומה הלקח החשוב ביותר? תמיד תפעלו במסגרת החוק. אל תתפתו לקיצורי דרך – הם עלולים לעלות לכם ביוקר בטווח הארוך.
אנו יודעים כי שוכר שלא משלם ו/או אינו מתפנה מהדירה יכול לגרום לבעל הדירה לנזקים רבים. אך עם הידע והכלים הנכונים ניתן לפנות את השוכר בדרך חוקית ומהירה (יחסית). זה אולי לא תמיד קל או מהיר, אבל עם הכלים הנכונים והגישה הנכונה, אתם יכולים להגן על הנכס שלכם ולשמור על זכויותיכם.
משרדנו, המתמחה בדיני מקרקעין, מתמחה בהגשת תביעות כנגד שוכרים מפרים ומספק ייעוץ משפטי מקצועי ותמיכה בכל שלבי התהליך.
