למה חוזה שכירות הוא הרבה יותר מנייר עם חתימות?
נשמע מוכר? מצאתם סוף סוף את הדירה המושלמת או שוכר שנראה רציני, ואתם כבר מדמיינים את המפתחות ביד. רגע לפני שאתם חותמים ומברכים "מזל טוב", חשוב שתדעו: חוזה שכירות טוב מספק שקט נפשי. חוזה לא מדויק עלול לעלות לכם ביוקר.
הסכם שכירות הוא לא רק עניין פורמלי, אלא מדובר במסמך שמסדיר את כל מה שיכול לקרות אם משהו ישתבש. דליפה מהתקרה? שוכר שלא משלם? שכן שמתלונן? כל אלה מתחילים ונגמרים במה שכתוב או לא כתוב בהסכם.
"מערך ההסכמות בחוזה שכירות מאופיין בארבעה מאפיינים עיקריים: היותו מורכב מארג של חוזים, היותו מאופיין בפערי כוחות בין הצדדים, אפיונו כ'חוזה יחס', ולבסוף כפיפותו גם למשפט הציבורי." ע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש.
התחלה נכונה: הפרטים הקטנים שעושים הבדל ענק
הסכם טוב מתחיל בפרטים הבסיסיים: מי השוכר? מי המשכיר? מה בדיוק מושכר? יש לכלול תיאור מפורט של הנכס, כגון חנייה, מחסן וריהוט נלווה. הגדרה ברורה ומדויקת של כל הפרטים מונעת בלבול ומחלוקות בעתיד.
"חוזה הוא מסמך הנותן ביטוי להסכמות בין צדדים ותפקידו להסדיר את היחסים ביניהם ואת ההתפתחויות האפשריות והסוגיות שראו כרלוונטיות בעת שכרתו את החוזה, ואולם אין הצדדים ניחנים בראיית העתיד וחדשות לבקרים המציאות מזמנת שאלות שלא זכו למענה ברור במסגרת החוזה או אז נדרשת פרשנותו." ע"א 7186/15 בורשנטיין נ' שיכון ובינוי סולל בונה תשתיות בע"מ.
סעיף התשלומים: לא רק שכר דירה
הרבה חוזים מציינים רק את שכר הדירה החודשי, ומתעלמים מכל שאר ההוצאות: חשמל, מים, ועד בית, ביטוח מבנה. אם לא נכתב במפורש מי משלם מה תהיו בטוחים שיום אחד יגיע ויכוח.
המלצה: ערכו טבלה מסודרת שמפרטת כל תשלום, כולל מועד התשלום והדרך שבה הוא יתבצע.
"פרשנותו של חוזה נעשית בכפוף לעקרון העל של דיני החוזים- עקרון תום הלב. לעקרון תום הלב מעמד בכורה בדיני החוזים והשפעתו משתרעת הן על התנהלות הצדדים במהלך המשא ומתן הקודם לכריתת החוזה, הן על התנהגות הצדדים בקיום החוזה, וגם כאשר עסקינן בפרשנות החוזה." ת"א 9813-06-15 מודיעין אזרחי בע"מ נ' מדינת ישראל– משרד החקלאות ופיתוח הכפר.
בטחונות והגנות – איך מגנים על המשכיר בלי להפיל את השוכר?
בעלי דירות רוצים בטחונות, וזה לגיטימי. אבל יש הבדל בין דרישה סבירה לבין חנק כלכלי. החוק קובע כיום הגבלות ברורות:
-עד 3 חודשי שכירות כערבות.
-החובה להודיע מראש לפני מימוש הביטחונות.
הפתרון הנפוץ: צ'ק ביטחון + ערבויות אישיות + שטר חוב עם גבולות ברורים. נוסיף לכך התחייבות הדדית לשקיפות ועדכון מראש ויש הסכם מאוזן.
אפשרות יציאה מהחוזה- גם לחירום
חיים משתנים, חוזים לפעמים לא. לכן חשוב להוסיף סעיף יציאה ברור שיאפשר לשני הצדדים לסיים את ההתקשרות בצורה הוגנת. זה כולל:
-תקופת התראה מראש.
-חובת מציאת שוכר חלופי.
-תנאים במקרה של פשיטת רגל, מעבר עיר, או נסיבות חריגות.
"חוזה השכירות הוא חוזה יחס, המתאפיין ביחסים רב ממדיים למשך פרק זמן ניכר, כלומר כולל מרכיב של 'יכולת הסתגלות לתנאים משתנים'. חוזה השכירות ארוך הטווח נועד לתת ביטחון דווקא בזמנים שבהם פגיעות הצדדים מתגברת." ע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש.
תיקונים, תקלות ואחריות ההדדית – מי אחראי על מה?
החוק כיום מגדיר באופן ברור:
-המשכיר אחראי לתיקונים במבנה, תשתיות.
-השוכר אחראי לנזקים שנגרם בעצמו, ולתחזוקה שוטפת.
חשוב להסדיר זאת גם בחוזה עצמו, כולל לוחות זמנים, מקרים חריגים, וחובת עדכון מראש.
"חוזה יש לפרש על פי האינטרסים המקובלים על צדדים הוגנים וסבירים ליחס החוזי, באופן שיגשים ערכים של סבירות והגינות. בהקשר זה יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים הוגנים וסבירים." ת"א 9813-06-15 מודיעין אזרחי בע"מ נ' מדינת ישראל- משרד החקלאות ופיתוח הכפר.
החוק לצידכם: הכירו את "חוק השכירות ההוגנת"
מאז 2017 נכנס לתוקף "חוק השכירות ההוגנת", ששינה את כללי המשחק:
-הגדרה של דירה ראויה למגורים.
-מגבלות על ערבויות.
-קביעת אחריות ברורה לתיקונים.
-שמירה על יציבות שכר הדירה בעת הארכת חוזה.
אם החוזה שלכם סותר את החוק חלק מהסעיפים עלולים להיפסל בבית המשפט. לכן, מומלץ לעבור עליו בעין משפטית.
ציטוט מהשטח:
"חוזה הוא מסמך חי, שמסדיר את חיי היומיום בין שני צדדים זרים. הוא חייב להיות ברור, מאוזן, ומותאם למקרה הספציפי. אחרת, הוא פשוט לא מגן עליכם כשצריך".- עו"ד ממשרדנו.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
-חוזים עם דירה בשווי גבוה.
-עסקאות עם גורם שאינכם מכירים.
-כשמדובר על חוזה חוזר עם סעיפים מורכבים או דרישות יוצאות דופן.
עורך דין לא רק מנסח – הוא גם מתריע, משדרג, ומונע תקלות.
טיפ לסיום: אל תתביישו לשאול שאלות
לא הבנתם סעיף? לא ברור מה הכוונה? אל תחתמו. חוזה שכירות איכותי הוא לא מסמך שולי הוא מסגרת שמגדירה את הכללים, התיאום והאמון בין הצדדים. בהירות, דיוק ותיאום ציפיות הם המתכון לחיי שכירות רגועים.
לסיכום- השקיעו בהסכם, תחסכו בעתיד
חוזה שכירות שנראה פשוט עלול להתגלות כסיוט משפטי כמשהו משתבש. לכן, הקדישו זמן, קראו היטב, ואל תתפשרו על הסעיפים שיגנו עליכם בעת הצורך.
"כוונת הצדדים נלמדת בראש ובראשונה מלשון החוזה. לשון זו יש לנסות ולקרוא כפשוטה, במשמעותה הטבעית והרגילה. כאשר המילים כפשוטן אינן מייצגות את כוונת הצדדים, יש להתחקות אחר מטרת החוזה. במקום לשון החוזה, תבוא אז רוח החוזה- תכליתו, תוכנו והגיונו המשפטי והכלכלי." ת"א 528/95 מדינת ישראל נ' אוניברסיטת תל אביב.
זכרו: הסכם טוב הוא לא רק משפטי הוא גם אנושי, שקוף, ומכבד.
משרדנו מתמחה בניסוח וליווי משפטי להסכמי שכירות, ומלווה עשרות בעלי נכסים ושוכרים מדי חודש. אנו יודעים לזהות את הנקודות הרגישות ולבנות חוזה חכם, מאוזן ויעיל שמגן עליכם באמת.
לתיאום פגישת ייעוץ השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
